ОБ ОТЛОЖЕНИИ РАССМОТРЕНИЯ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ЖАЛОБЫ
город Ростов-на-Дону дело № А32-27847/2010
15 мая 2012 года 15АП-3327/2012
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ильиной М.В.
судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н.,
при участии:
от истца – прокурора Котова Д.А.,
от администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район - Климачева А.А. по доверенности от 12.09.2011 № 134-4243/11,
от ЗАО «Кубаньтурист» - Сулимовой О.С. по доверенности от 20.02.2012, Григорян О.Б. по доверенности от 20.02.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2011 по делу № А32-27847/2010,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
по иску заместителя прокурора Краснодарского края в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
к Администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район,
закрытому акционерному обществу «Кубаньтурист»,
закрытому акционерному обществу «Лотос»
при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Азовкурорт»
о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и применении последствий его недействительности
УСТАНОВИЛ:
прокурор Краснодарского края (далее прокурор) в интересах Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования
Приморско-Ахтарский район (далее администрация), ЗАО «Кубаньтурист», ЗАО «Лотос», о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи №1211/10-3 от 16.04.2010, заключенного между муниципальным образованием Приморско-Ахтарский район и ЗАО «Кубаньтурист» в отношении земельного участка площадью 513217 кв.м. с кадастровым номером 23:25:0101330:114, расположенного по адресу: Краснодарский край Приморско-Ахтарский район город Приморско-Ахтарск северозападная часть города в районе турбазы «Лотос», предназначенного для эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания администрации МО Приморско-Ахтарский район возвратить ЗАО «Кубаньтурист» денежные средства в размере 23965283,68 рублей;
признании отсутствующим права собственности ЗАО «Кубаньтурист» на указанный земельный участок, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись № 23-23-36/010/2010-287 от 24.05.2010.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2011 в иске отказано. Суд пришел к выводу о том, что ЗАО «Кубань турист» приобрело земельный участок, необходимый для использования принадлежащих ему объектов недвижимого имущества; статус курорта местного значения город Приморско-Ахтарск приобрел после заключения оспариваемой сделки купли-продажи, включая ее регистрацию; земельный участок не является собственностью Российской Федерации.
Прокурор обратился с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2011 отменить, исковые требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что спорный земельный участок площадью 513217 кв.м. с кадастровым номером 23:25:0101330:114 сформирован путем объединения двух земельных участков: с кадастровым номером 23:25:0101330:61, площадью 163272 кв.м. и с кадастровым номером 23:25:0101330:0096, площадью 349992 кв.м., ранее находившихся в аренде ЗАО «Кубаньтурист». При этом объекты недвижимости, принадлежащие обществу, расположены только на участке с кадастровым номером 23:25:0101330:61, площадью 163272 кв.м.
Земельный участок с кадастровым номером 23:25:0101330:0096, площадью 349992 кв. м предоставлен для строительства в порядке статей 30-32 ЗК РФ ООО «Азовкурорт» на основании договора аренды от 14.02.2008 № 2500001984, права и обязанности по которому последним переданы ЗАО «Кубаньтурист» на основании соглашения от 30.12.2009. На данном земельном участке объекты недвижимости не возводились.
По смыслу ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ земельный участок, образованный вследствие объединения земельных участков, находящихся у лица в аренде, может быть предоставлен такому лицу также в аренду. В нарушение указанных требований закона обществу предоставлен в собственность земельный участок, образованный вследствие объединения участков, находившихся у последнего в аренде и имевших различные виды разрешенного использования: один предназначался для эксплуатации объектов недвижимости, другой - для строительства объектов недвижимости.

Указанное обстоятельство также подтверждает довод прокурора о том, что при продаже земельного участка площадью 513217 кв. м администрацией МО Приморско-Ахтарский район не были соблюдены условия предоставления земельного участка, предназначенного для эксплуатации объектов недвижимости, предусмотренные ст. 36, ч. 2 ст. 35, ст. 33 ЗК РФ, ст. 10 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», согласно которым площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, а также с учетом фактически используемой площади земли.
Кроме того, из представленных суду документов, в том числе акта осмотра территории от 30.06.2010, акта обследования от 10.09.2010, акта осмотра территории от 10.09.2010 следует, что на части спорного земельного участка, ранее существовавшего под кадастровым номером 23:25:0101330:96, площадью 349992 кв.м, находятся лесопарковые насаждения, часть земельного участка распахана (площадь посева составляет 259000 кв.м), на нем расположено бетонное сооружение, обвалованное земляной насыпью, которое является полуразрушенным очистным сооружением, ранее находившимся на балансе МУП «Водоканал».
Тот факт, что часть спорного земельного участка ЗАО «Кубаньтурист» намерено использовать для строительства объектов оздоровительного и рекреационного назначения, а не для эксплуатации существующих объектов недвижимости, также подтверждается заявлением генерального директора общества Амбарцумова А.Э. от 10.02.2010 № 104-01 с просьбой о даче согласия на объединение земельных участков с кадастровым номерами 23:25:0101330:61 и 23:25:0101330:0096, письмами заместителя генерального директора ЗАО «Кубаньтурист» А.С. Мелян А.С. от 05.08.2010 № 113/02 и от 09.08.2010 № 1003/02, постановлением администрации МО Приморско-Ахтарский район от 17.02.2010 № 222.
Таким образом, при отчуждении в порядке ст. 36 ЗК РФ земельного участка площадью 513217 кв.м. ЗАО «Кубаньтурист» последнему была передана часть участка, которая не предназначалась для эксплуатации принадлежавших обществу зданий и строений. Вывод суда о недоказанности иска в этой части является необоснованным.
В соответствии с требованиями действующего законодательства принято постановление главы администрации Краснодарского края от 07.08.1997 № 332 «О признании отдельных территорий Краснодарского края курортами местного значения», которым город Приморско-Ахтарск, Ясенская коса (Приморско-Ахтарский район) признаны курортами местного значения в пределах их административных границ.
Поскольку указанное постановление от 07.08.1997 № 332 принято во исполнение Закона № 41-КЗ, не устанавливает правила поведения (в том числе ограничения по обороту земельных участков), оно не относится к нормативным правовым актам. В соответствии с ч. 2 данного постановления оно вступает в силу со дня его подписания.

Из постановления Законодательного собрания Краснодарского края от 26.10.2011 № 2853-П «О развитии курортов местного значения» следует, что в соответствии с Законом № 41-КЗ, постановлением главы администрации от 07.08.1997 № 332 признан курортом местного значения в пределах его административных границ в числе других и город Приморско-Ахтарск. В целях развития малых рекреационных зон в краевую целевую программу «Развитие санаторно-курортного и туристского комплекса Краснодарского края на 2003-2010 годы» с 2004 года включались мероприятия, направленные на развитие курортов местного значения. За период действия программы, в том числе в Приморско-Ахтарском районе осуществлена реконструкция пляжной зоны, обустроен туристский маршрут «Плантация индийского лотоса». Таким образом, на момент заключения спорного договора, город Приморск-Ахтарск являлся курортом местного значения в пределах его административных границ.
Как следует из информации департамента природных ресурсов и государственного экологического контроля Краснодарского края от 17.02.2011 № 42-890/11007.3, от 08.02.2011 № 42-699/11-07.3, спорный участок расположен в пределах курорта местного значения Приморско-Ахтарск. Это также подтверждается постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 02.08.2011 № 826 «Об утверждении границ и режима округа санитарной охраны курортов местного значения Приморско-Ахтарск и Ясенская коса в Краснодарском крае».
В силу пунктов 2, 5 ст. 27 ЗК РФ, п.8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация земельных участков, расположенных в пределах курортов, запрещена.
Вывод суда о том, что спорный земельный участок не находился в пределах курорта Приморско-Ахтарск на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, не соответствует фактическим обстоятельствам.
На основании пункта 1 статьи 65 Водного кодекса РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других водных объектов животного и растительного мира.
В силу части 8 статьи 65 ВК РФ ширина водоохранной зоны моря составляет пятьсот метров. Таким образом, водоохранная зона относится к землям, выполняющим природоохранные функции по отношению к водному объекту, поэтому является неотъемлемой частью соответствующего водного объекта, связана с ним территориально и функционально, составляет с ним единое целое как природный комплекс, обеспечивая сохранность такого объекта.
Согласно ст. 8 ВК РФ все водные объекты, за исключением таких как пруд или обводненный карьер, расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся в федеральной собственности.
Спорный земельный участок граничит с берегоукрепительными сооружениями Азовского моря, границы участка проходят в 20-ти метрах от берега

Азовского моря. При этом из ходатайства о намерениях ООО «Азовкурорт» от 12.12.2007, пояснительной записки администрации Краснодарского края по согласованию размещения курортно-развлекательного комплекса на земельном участке площадью 349992 кв.м. следует, что минимальное расстояние до уреза воды Ахтарского лимана составляет 15 метров, то есть часть спорного участка расположена в береговой полосе (ст. 6 ВК РФ) лимана, который согласно ч. 2 ст. 5 ВК РФ является отдельной частью моря.
Так как спорный земельный участок расположен в 500-метровой водоохранной зоне Азовского моря и в прибрежной ее полосе, он относится к категории земель особо охраняемых территорий и является федеральной собственностью в силу прямого указания закона (ст. 17 ЗК РФ). Кроме того, часть земельного участка, расположенная в береговой полосе, не подлежит приватизации. Поскольку указанный договор купли-продажи не соответствует требованиям закона, он является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ.
Администрация МО Приморско-Ахтарский район и ЗАО «Кубаньтурист» апелляционную жалобу не признали, в отзывах просили оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2011 без изменения.
В судебном заседании прокурор апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда, исковые требования удовлетворить. Пояснил, что иск заявлен в защиту интересов Российской Федерации, поскольку спорный земельный участок находится в водоохраной 500-метровой зоне и относится к федеральной собственности.
Представители администрации МО Приморско-Ахтарский район и ЗАО «Кубаньтурист» апелляционную жалобу не признали, просили оставить решение суда без изменения. Представили дополнительные доказательства, подтверждающие необходимую площадь для эксплуатации расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости с учетом вида деятельности в размере не менее 50 га.
ЗАО «Лотос» и ООО «Азовкурорт» отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились.
В соответствии с ч.5 ст.158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
1. Отложить рассмотрение апелляционной жалобы на 05 июня 2012 года на 15 час. 40 мин. в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: пер. Газетный, 47б, лит. А, г. Ростов-на-Дону, этаж № 3, Зал №1.
Прокурору - предлагается с учетом положений пунктов 3, 4, 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» обосновать в защиту каких именно прав и законных интересов неопределенного круга лиц и (или) иных публичных интересов в сфере
предпринимательской и иной экономической деятельности предъявлены требования по настоящему делу. С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ № 4275/11 от 06.09.2011, прокурору также предлагается обосновать необходимость предъявления требования о признании недействительным договора купли-продажи №1211/10-3 от 16.04.2010, земельного участка площадью 513217 кв.м. с кадастровым номером 23:25:0101330:114 в целом.
Суд разъясняет, что в соответствии со ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Участвующим в деле лицам обеспечить явку в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представителей с надлежащим образом оформленными полномочиями.
Информацию о движении дела, времени и месте проведения судебных заседаний, объявленных перерывах, можно узнать на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: http://15aas.arbitr.ru/ или на доске объявлений в здании суда.
О получении определения сообщить телеграммой или факсом по телефону (863)218-60-27 или известить суд о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствии представителя, направив соответствующее ходатайство.
По адресу http://my.arbitr.ru возможна подача документов в арбитражный суд в электронном виде.
Председательствующий М.В. Ильина
Судьи О.Х. Тимченко
Т.Р. Фахретдинов